บริษัท รับสร้างบ้าน

การลงทุนในที่ดินเป็นหนึ่งในการลงทุนที่สำคัญและอาจมีความเสี่ยงสูงหากไม่ตรวจสอบรายละเอียดในเอกสารโฉนด และทางเลือกที่ดีที่สุดในการป้องกันความเสี่ยงในการซื้อขายที่ดินคือการรู้เท่าทันเทคนิคในการตรวจเช็กโฉนดที่ดินว่าเป็นเอกสารจริงหรือปลอมก่อนลงทุนหรือตัดสินใจซื้อ-ขาย ในบทความนี้ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (Home Builder Association) จึงขอนำเทคนิคตรวจเช็กเอกสารโฉนดที่ดินเพื่อรู้เท่าทันมิจฉาชีพ มาฝากกัน

โฉนดที่ดินคืออะไร?

โฉนดที่ดิน คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของผู้ครอบครองที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน โดยที่ดินหนึ่งแปลง จะมีโฉนด 2 ฉบับ มอบให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ 1 ฉบับ และเก็บรักษาที่กรมที่ดินอีก 1 ฉบับ

หนังสือโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานสำคัญที่ใช้ในการระบุสิทธิในที่ดินและการถือครอง แต่บางครั้งอาจมีบุคคลที่ทำการปลอมแปลงเอกสารเหล่านี้เพื่อสร้างกำไรโดยไม่ชอบธรรม การตรวจสอบเอกสารเช็กโฉนดที่ดินก่อนที่จะดำเนินการซื้อขายที่ดินจึงเป็นสิ่งสำคัญเพื่อป้องกันมิจฉาชีพ

โดยไม่นานมานี้กรมที่ดินได้ออกมาเตือนภัยเรื่องมิจฉาชีพปลอมแปลงโฉนดที่ดินออกอาละวาด ดังนั้นสำหรับเจ้าของที่ดินและนักลงทุนนั้น หากจะซื้อ-ขายที่ดินก็ต้องระมัดระวังกลโกงที่มาพร้อมกับโฉนดปลอมเป็นพิเศษ

วิธีตรวจเช็กเอกสารโฉนดที่ดินเพื่อรู้เท่าทันมิจฉาชีพ

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (Home Builder Association) ได้รวบรวมเทคนิคเช็กโฉนดที่ดินจริงหรือปลอม เพื่อรู้เท่าทันมิจฉาชีพก่อนซื้อขายที่ดิน เพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย รายละเอียดจะเป็นอย่างไร เตรียมหยิบโฉนดที่ดินมาไว้ดูแล้วลงมือตรวจสอบไปพร้อมกันได้เลย

1. สังเกตที่ตราครุฑ

• พิจารณาขนาดรูปแบบลักษณะของครุฑ เมื่อพิมพ์สีแดงทับแล้ว จะต้องเห็นลายเส้นสีดำของครุฑชัดเจนเหมือนของกรมที่ดิน
• เมื่อยกโฉนดที่ดินขึ้นส่องกับแสงจะเห็นลายน้ำรูปครุฑ มีเส้นผ่าศูนย์กลางวงกลม 10 เซนติเมตร ส่วนตัวอักษรข้อความ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย” จะเป็นแนวโค้งตามรูปวงกลมยาว 10.5 เซนติเมตร

2. สังเกตองค์ประกอบอื่นๆ ในโฉนดที่ดิน

• เนื้อกระดาษโฉนด ต้องเป็นสีครีม มีเส้นใยไหมสีฟ้า สีแดงอมม่วง โรยในเนื้อกระดาษ ความยาว 3-1.5 เซนติเมตร โดยเส้นใยไหมดังกล่าวจะมีลักษณะบางส่วนจมอยู่ในเนื้อกระดาษ และบางส่วนลอยอยู่บนผิวกระดาษ
• เลขที่แบบ พิมพ์เป็นตัวเลขอารบิกแบบโกธิค ความสูงตัวเลข 3/16 นิ้ว
• เลขปีที่จัดพิมพ์เป็นเลขไทยกระดาษที่มีเนื้อเยื่อภายในกระดาษเป็นสีครีมเหมือนผิวภายนอก
• เลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย

3. ตรวจสอบด้วยลายเซ็นและตราประทับของเจ้าหน้าที่

ที่ท้ายโฉนดที่ดินด้านล่างจะมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ (ดังตัวอย่างภาพ) โดยส่วนใหญ่มักเป็นลายเซ็นที่ใช้หมึกสีดำ และมีการประทับตรา และกำกับวันที่ไว้ด้านหลัง

หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความ เจ้าหน้าที่จะใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไป พร้อมเซ็นชื่อ ประทับตรา และลงวันที่กำกับ เพื่อป้องกันการปลอมแปลงเอกสารโฉนดที่ดิน หากพบว่ามีการใช้หมึกสีอื่นในการเซ็นลายเซ็น หรือไม่มีตราประทับให้สงสัยไว้ก่อนว่าโฉนดฉบับนี้อาจจะเป็นของปลอม ให้ตรวจสอบจุดอื่นๆ เพิ่มเติม

4. ตรวจสอบประวัติที่ดินด้านหลังโฉนด

ประวัติที่ดินที่อยู่ด้านหลังโฉนด เป็นบันทึกรายการจดทะเบียนนิติกรรมในโฉนดที่ดิน มีลักษณะเป็นตารางการเปลี่ยนแปลงสิทธิ์ ซึ่งสามารถตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลง ซึ่งหากประวัติด้านหลังโฉนดไม่ตรงกับความเป็นจริงตามประวัติของโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินรับรู้มา ก็ให้เริ่มตั้งข้อสงสัยว่าโฉนดที่ดินที่ถืออยู่นั้นอาจเป็นโฉนดที่ดินปลอมได้

5. ตรวจสอบด้วยการนำโฉนดที่ดินไปที่สำนักงานที่ดิน

หากตรวจสอบเบื้องต้นแล้วพบว่าโฉนดที่ดินที่นั้นมีแนวโน้มว่าจะเป็นของปลอม ให้เจ้าของที่ดินรีบนำโฉนดที่ดิน หรือสำเนาโฉนดที่ดินดังกล่าวไปที่ “สำนักงานที่ดิน” เพื่อขอดูสำเนาโฉนดที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้มาเปรียบเทียบกันดู เพราะทั้ง 2 ฉบับนี้จะมีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินทุกอย่างตรงกัน ไม่ว่าจะเป็นรูปแปลงที่ดิน ชื่อผู้ถือ เลขที่โฉนด ทุกอย่างจะมีข้อความเหมือนกัน ซึ่งขั้นตอนในการไปขอดูสำเนาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินนั้น สามารถทำตามขั้นตอนได้ดังนี้

• ติดต่อสำนักงานที่ดินเขตหรือจังหวัด ตามพิกัดที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่
• เตรียมเอกสารดังต่อไปนี้ สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ไปด้วย
• เมื่อถึงที่สำนักงานที่ดินเขตหรือจังหวัดแล้วนั้น แจ้งเจ้าหน้าที่ว่า “มาขอถ่ายสำเนาโฉนดที่ดิน”
• เจ้าหน้าที่จะให้กรอกแบบฟอร์มคำร้อง เมื่อดำเนินการตามขั้นตอนเรียบร้อย ก็จะได้รับสำเนาโฉนดที่ต้องการ

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (Home Builder Association) แนะนำให้หมั่นตรวจเช็กโฉนดที่ดินของตัวเองอยู่เสมอ เพื่อป้องกันการถูกปลอมแปลง หรือสับเปลี่ยนโฉนด และหากมีแนวโน้มที่จะซื้อที่ดิน ต้องขอตรวจสอบโฉนดโดยละเอียด ว่าเป็นของจริงหรือไม่ ก่อนทำการซื้อขาย หรือรับจำนอง ขายฝาก เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อถูกกลุ่มมิจฉาชีพหลอกขายโฉนดที่ดินปลอม นอกจากนี้ควรหมั่นไปตรวจสอบที่ดินของตนเองอย่างน้อยปีละครั้ง เพื่อพิทักษ์สิทธิ์ ป้องกันการถูกบุกรุกจากผู้ไม่ประสงค์ดี

สนับสนุนบทความโดย

กลุ่มบิวท์ ทู บิวด์

ที่อยู่: 8 ซ.อ่อนนุช 46 ถ.อ่อนนุช แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรุงเทพฯ 10250

โทรศัพท์: 0 2721 3999

เว็บไซต์: https://www.btb.co.th